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Pacs en cours - modifiez-les (News) |
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Pacs en cours : modifiez-les
Le nouveau cadre réglementaire du Pacs entrera en vigueur pour les pactes signés à compter du 1er janvier 2007. Les partenaires dont le pacte aura été conclu avant cette date continueront à être régis par les règles initiales, en particulier celles de l’indivision subie. S’ils le souhaitent, ils pourront établir une convention modificative et revenir sur le régime d’acquisition de leurs biens.
En ce qui concerne le droit au logement et l’attribution préférentielle accordés au partenaire survivant, ils concernent les décès survenus à partir du 1er janvier 2007. Pour les décès antérieurs à cette date, ces dispositions s’appliqueront si la succession n’a pas encore fait l’objet d’un partage.
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Les droits du pacsé survivant (News) |
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Quitter l’indivision pour la séparation de biens ne présente pas que des avantages, en particulier après le décès de l’un des partenaires. Déjà, la question du logement du pacse survivant a été posée, en effet il y a eu des difficultés rencontrées par le pacsé survivant pour demeurer dans le logement commun. La réforme va améliorer sa situation et lui accorder un droit d’habitation sur le logement si celui-ci appartenait à l’autre pacsé ou aux deux.
- Si le survivant occupe un logement qu’il possédait en indivision avec le défunt ou qui appartenait à ce dernier, il aura le droit d’y demeurer pendant une année. Cette occupation sera « gratuite », ce qui signifie qu’il n’aura pas à indemniser les héritiers du défunt, ni à leur verser de loyer.
- Au bout d’un an, mais à condition cette fois que cela ait été prévu par son partenaire dans un testament, il aura droit à l’« attribution préférentielle » du logement. Il pourra en devenir propriétaire, s’il est en mesure de racheter la part du défunt, bien sûr.
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Le Pacs évolue à compter du 1er janvier 2007 : l’indivision ne sera plus imposée et, en cas de décès, le pacsé survivant sera mieux protégé.
Dans sa forme originale le PACS ( loi de 1999), accueilli favorablement par les couples qui ne souhaitaient pas ou ne pouvaient pas se marier,dispose que tout ce que l’un achète appartient par moitié indivise à son partenaire. Se retrouver en indivision sans l’avoir choisi n’est pas très plaisant, surtout en cas de séparation.
Une situation qui a failli coûter fort cher à Mr X. Il se pacse avec Melle Y en 2000, puis ils se séparent sans formalité trois ans plus tard. Chacun reprend le cours de son existence de son côté.
L’année dernière, Mr X s’apprête à devenir propriétaire lorsque son notaire lui apprend que son pacte, qui n’a pas été rompu selon les formes requises (voir plus loin), est toujours en vigueur, ce qui rendra Melle Y automatiquement propriétaire indivise de la moitié du logement qu’il s’apprête à acquérir. Ce qu’ il ne souhaite pas.
Avant le 1er janvier 2007
Sept ans après la loi de 1999 certains ajustements étaient nécessaires, car, si l’on peut se marier sans contrat, la conclusion d’un Pacs passe par la signature d’un contrat (le pacte). Dans ce document, les partenaires s’engagent à s’apporter une aide matérielle réciproque et sont tenus solidairement des dettes de la vie courante et des dépenses de logement.Selon le régime actuel, quelle que soit la part de financement de l’un ou l’autre, tout achat appartient par moitié à chacun des partenaires. C’est sur cette présomption d’indivision que revient la nouvelle loi.
De l'indivision à la séparation des biens
Pour les Pacs conclus à compter du 1er janvier 2007, tout ce que les partenaires achèteront après la signature du pacte appartiendra à celui qui l’aura payé.
C’est une modification importante qui permet de passer, pour les pacsés, de la communauté à la séparation de biens.Si, à l’inverse, les partenaires souhaitent se placer sous le régime de l’indivision, ils devront le préciser dans leur pacte.
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Traitement fiscal des indemnités de "pas de porte" (News) |
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Le traitement fiscal des indemnités de « pas-de-porte » perçues par le propriétaire
Le droit d’entrée ou l'indemnité de « pas-de-porte » correspond à la somme d’argent que le propriétaire d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal exige de son locataire, en plus du prix annuel du loyer.
Ce droit d’entrée est, en principe, assimilé à un supplément de loyer. Du coup, lorsque le montant du loyer augmenté des droits d’entrée est inférieur à la valeur locative des lieux, le droit d’entrée est traité pour le locataire comme une charge déductible : il relève alors du régime des loyers eux-mêmes. La déduction doit donc être étalée sur une période au moins égale à la durée du bail.
Dans le cas contraire, c’est-à-dire si le montant de l’indemnité de « pas-de-porte » additionnée à celui des loyers forment un total excédant le loyer annuel normal, le droit d’entrée représente pour le locataire un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan.
Mais si le traitement fiscal du droit d’entrée semble bien établi pour le locataire, des interrogations et des divergences subsistent du côté du propriétaire bailleur. Et, pour la première fois à notre connaissance, les juges viennent d’apporter d’utiles précisions en la matière.
En effet, selon les juges de la cour administrative d’appel de Nantes, lorsqu’elles ont le caractère d’un supplément de loyer, les indemnités de « pas-de-porte » versées par le locataire doivent être imposées de façon étalée sur toute la durée du bail commercial.
Commentaire : Attention l’analyse des magistrats diffère de celle de l’administration fiscale qui, jusqu’à présent, estime que les indemnités de « pas-de-porte » doivent être imposées en totalité l’année au titre de laquelle elles sont acquises au propriétaire. Est-ce que la décision de la Cour Administratvie d'Appel de Nantes sera suffisante ou bien faut-il attendre la confirmation du Conseil d'Etat pour que l'administration s'aligne et modifie sa doctrine .... A suivre
Cour administrative d’appel de Nantes, 15 mars 2006, n° 03-1432
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Régime réel d'imposition des revenus fonciers (News) |
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L’option pour un régime réel d’imposition des revenus fonciers
Les contribuables dont les revenus fonciers bruts n’excèdent pas un montant annuel de 15 000 € relèvent en principe du régime d’imposition simplifié, le micro-foncier. Leur revenu imposable est alors déterminé en appliquant à leurs recettes locatives un abattement de 30 %.
Pour autant, les contribuables placés de plein droit sous le régime du micro-foncier conservent la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition consistant à déduire de leurs recettes les charges qu’ils ont réellement supportées dans le cadre de leur activité locative.
À savoir : il est conseillé d’opter pour le régime réel lorsque les charges déductibles des revenus fonciers sont supérieures à 30 % des recettes brutes. Une fois exercée, l’option est globale et s’applique obligatoirement pour une période de 3 ans.
Jusqu’à présent, l’option était, selon l’administration, tacitement reconductible tous les 3 ans. Toutefois, le ministre des Finances vient d’assouplir cette règle. Désormais, lorsqu’un contribuable continue à souscrire une déclaration de revenus fonciers en appliquant le régime réel au-delà du terme de la période d’option de 3 ans, il est considéré comme exerçant seulement une option annuelle, et non plus triennale, pour ce régime.
En pratique : sans formalisme particulier, l’option pour le régime réel résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044.
Rép. Min. n° 94953, JOAN du 5 septembre 2006
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Indice de référence des loyers (News) |
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- Baux mixtes et habitation -
Indice de référence des loyers
(base 100 au 2e trimestre 2004)
Depuis le 1er janvier 2006, l'indice de référence des loyers s'est substitué à la moyenne associée de l'indice du coût de la construction comme référence pour la révision des loyers en cours de bail.
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1er trimestre |
2e trimestre |
3e trimestre |
4e trimestre |
| 2004 |
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100 |
100,75 |
101,45 |
| 2005 |
102,10 |
102,60 |
103,07 |
103,78 |
| 2006 |
104,61 |
105,45 |
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Indice du coût de la construction-pourcentage de progression (News) |
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- Pourcentage de progression -
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Sur
3 ans |
Sur
1 an |
| 1994 |
3e trim. |
2,41 % |
0,29 % |
| 4e trim. |
1,70 % |
0,30 % |
| 1995 |
1er trim. |
0,50 % |
-0,49 % |
| 2e trim. |
2,10 % |
0,49 % |
| 3e trim. |
1,59 % |
0,39 % |
| 4e trim. |
0,80 % |
-0,59 % |
| 1996 |
1er trim. |
1,57 % |
2,67 % |
| 2e trim. |
1,68 % |
0,59 % |
| 3e trim. |
1,28 % |
0,59 % |
| 4e trim. |
2,95 % |
3,26 % |
| 1997 |
1er trim. |
3,05 % |
0,87 % |
| 2e trim. |
4,13 % |
3,01 % |
| 3e trim. |
4,61 % |
3,59 % |
| 4e trim. |
4,81 % |
2,10 % |
| 1998 |
1er trim. |
4,65 % |
1,05 % |
| 2e trim. |
3,42 % |
-0,19 % |
| 3e trim. |
3,22 % |
-0,94 % |
| 4e trim. |
6,02 % |
0,56 % |
| 1999 |
1er trim. |
3,18 % |
1,23 % |
| 2e trim. |
4,37 % |
1,51 % |
| 3e trim. |
4,85 % |
2,18 % |
| 4e trim. |
1,82 % |
-0,84 % |
| 2000 |
1er trim. |
3,44 % |
1,12 % |
| 2e trim. |
2,74 % |
1,40 % |
| 3e trim. |
2,44 % |
1,20 % |
| 4e trim. |
5,52 % |
5,82 % |
| 2001 |
1er trim. |
6,33 % |
3,88 % |
| 2e trim. |
7,66 % |
4,59 % |
| 3e trim. |
8,33 % |
4,76 % |
| 4e trim. |
6,15 % |
1,15 % |
| 2002 |
1er trim. |
8,22 % |
3,02 % |
| 2e trim. |
8,29 % |
2,11 % |
| 3e trim. |
8,33 % |
2,18 % |
| 4e trim. |
10,05 % |
2,81 % |
| 2003 |
1er trim. |
9,23 % |
2,07 % |
| 2e trim. |
10,38 % |
3,35 % |
| 3e trim. |
10,06 % |
2,82 % |
| 4e trim. |
7,72 % |
3,58 % |
| 2004 |
1er trim. |
8,89 % |
3,55 % |
| 2e trim. |
11,24 % |
5,41 % |
| 3e trim. |
11,09 % |
5,73 % |
| 4e trim. |
11,31 % |
4,53 % |
| 2005 |
1er trim. |
9,58 % |
3,67 % |
| 2e trim. |
9,72 % |
0,71 % |
| 3e trim. |
9,23 % |
0,47 % |
| 4e trim. |
13,65 % |
4,96 % |
| 2006 |
1er trim. |
15,13 % |
7,24 % |
| 2e trim. |
13,64 % |
7,05 % | |
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Indice trimestriel du coût de la construction (News) |
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- Baux commerciaux -
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1er trim. |
2e trim. |
3e trim. |
4e trim. |
| 1982 |
697 |
717 |
732 |
727 |
| 1983 |
746 |
760 |
776 |
782 |
| 1984 |
794 |
810 |
820 |
821 |
| 1985 |
826 |
834 |
841 |
847 |
| 1986 |
855 |
859 |
861 |
881 |
| 1987 |
884 |
889 |
895 |
890 |
| 1988 |
908 |
912 |
919 |
919 |
| 1989 |
929 |
924 |
929 |
927 |
| 1990 |
939 |
951 |
956 |
952 |
| 1991 |
972 |
992 |
996 |
1 002 |
| 1992 |
1 006 |
1 002 |
1 008 |
1 005 |
| 1993 |
1 022 |
1 012 |
1 017 |
1 016 |
| 1994 |
1 016 |
1 018 |
1 020 |
1 019 |
| 1995 |
1 011 |
1 023 |
1 024 |
1 013 |
| 1996 |
1 038 |
1 029 |
1 030 |
1 046 |
| 1997 |
1 047 |
1 060 |
1 067 |
1 068 |
| 1998 |
1 058 |
1 058 |
1 057 |
1 074 |
| 1999 |
1 071 |
1 074 |
1 080 |
1 065 |
| 2000 |
1 083 |
1 089 |
1 093 |
1 127 |
| 2001 |
1 125 |
1 139 |
1 145 |
1 140 |
| 2002 |
1 159 |
1 163 |
1 170 |
1 172 |
| 2003 |
1 183 |
1 202 |
1 203 |
1 214 |
| 2004 |
1 225 |
1 267 |
1 272 |
1 269 |
| 2005 |
1 270 |
1 276 |
1 278 |
1 332 |
| 2006 |
1 362 |
1 366 |
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Rectification fiscale (News) |
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Toute proposition de rectification fiscale doit être motivée par le fisc !
Lorsque l’administration fiscale adresse une proposition de rectification à un contribuable, celle-ci doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations.
Important : si l’administration ne respecte pas ce principe, la procédure est irrégulière et le contribuable doit être déchargé des impositions et pénalités mises à sa charge dans ce cadre. Ainsi, lorsque l’administration applique une méthode consistant à comparer le loyer versé par une entreprise pour la location d’un bien immobilier à ceux versés pour d’autres biens de même nature, afin d’évaluer la valeur locative réelle du bien loué, elle doit désigner et décrire précisément les biens immobiliers auxquels elle se réfère pour procéder à cette évaluation.
Dans une récente affaire, les magistrats du Conseil d’État ont eu l’occasion de préciser les informations que l’administration devait, dans cette situation, fournir au contribuable. Selon eux, il lui appartient alors de préciser :
- l 'adresse et le taux de rentabilité moyen des immeubles retenus comme termes de comparaison ;
- la date du contrat de bail ;
- les activités exercées ;
- les principales caractéristiques physiques de ces bâtiments, notamment la surface, le nombre d'étages et le nombre de pièces.
Dans le cas contraire, les magistrats considèrent que la proposition de rectification est insuffisamment motivée et donc irrégulière.
Conseil d’État, 2 octobre 2006, n° 271057
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Hypothèque rechargeable - Exonération de droits - Instr. du 12 octobre 2006 |
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Par l'instruction du 12 octobre 2006, l'Administration met en vigueur l'article 4 du projet de loi de finances pour 2007, adopté en conseil des ministres le 27 septembre.
Cet article prévoit d'exonérer, à compter de cette date, du droit fixe et de la TPF, la rédaction par les notaires d'avenants transformant une hypothèque en hypothèque rechargeable
(art.59 de l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006, JO du 24).
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| Proposé par Muriel le Vendredi, 20 Octobre 2006 |
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Conditions de l'exonération Droits Mutation a titre gratuit bail a long terme |
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Selon les dispositions de l'article 793-1-4° du CGI, les parts des groupements fonciers agricoles sont exonérées des droits de mutation à titre gratuit à concurrence des 3/4 de la fraction de la valeur nette des biens donnés à bail à long terme. L'article 793 bis du CGi subordonne le bénéfice définitif de ce régime de faveur à la condition que les biens restent la propriété du donataire, héritier et légataire pendant 5 ans à compter de la date de transmission à titre gratuit.
Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 3 novembre 2004 a précisé les modalités d'application de ces deux articles, en estimant notamment que l'annulation d'une partie des parts du groupement foncier agricole (GFA) par réduction du capital du fait du retrait de certains immeubles du patrimoine dudit GFA doit être analysée comme une méconnaissance de l'obligation de conservation des titres. De même partiel, la Cour a considéré que le défaut de conservation des parts entraîne la déchéance totale du régime de faveur.
Aussi, la doctrine administrative a décidé de se rallier à cette position par une instruction publiée le 29 septembre 2006 (BOI n°7 G-8-06)
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| Proposé par Jérôme le Mardi, 10 Octobre 2006 |
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info plus value |
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| Proposé par Jerome le Mercredi, 27 Septembre 2006 |
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Taxe sur les véhicules de société du nouveau |
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1. Les articles 14 et 16 de la loi de finances pour 2006 (loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005) réforment la
taxe sur les véhicules de société (TVS) prévue par l’article 1010 du code général des impôts en vue d'encourager
la détention de véhicules moins polluants et de la rendre plus équitable.
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Bonjours a tous.
Voici une information qui peut vous intéresser. La demande d'acte de naissance sur internet.
https://www.acte-naissance.fr/
Pour l'instant toutes les communes de France et de navarre ne sont pas dotées de ce système mais avec un peu de chance !
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| Proposé par JEROME le Mardi, 26 Septembre 2006 |
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Notafrais (www.notafrais.com) |
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Description:
Incontournable
Calculez vos frais notariés en ligne - Site réalisé par un comptable de la Cours d'Appel d'Aix en Provence, facile d'utilisation et surtout très fiable.
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Mutations à titre gratuit. Donations. Passif. Assiette du droit de donation. |
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"SOURCE DGI"
RAPPEL DU DISPOSITIF ANTERIEUR
1. Il résulte de l’article 768 que les dettes à la charge du défunt sont déduites de l’actif héréditaire lorsque leur existence au jour du décès est dûment justifiée. Cependant, les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers ou de personnes interposées (père et mère, enfants et descendants, et époux de l’héritier) ne sont pas déductibles par présomption (art. 773). Toutefois, la présomption est simple et la réalité de la dette peut êtreapportée. Ainsi, lorsque la dette a été consentie par un acte authentique ou par un acte sous seing privé ayant date certaine avant l'ouverture de la succession autrement que par le décès d'une des parties contractantes, les héritiers, donataires et légataires, et les personnes réputées interposées ont le droit de prouver la sincérité de cette dette et son existence au jour de l'ouverture de la succession.
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Le droit des successions réformé en profondeur (News) |
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